住宅ローンの頭金＋支払いを「シミュレーション」してみよう！

ここでは、住宅ローンの頭金と「月々の支払い」について、詳しくシミュレーションしてみましょう。

まずは、年収から「払える金額をシミュレーション」してみよう！

まずは、年収から「支払える金額」をシミュレーションしてみてください。年収400万円の方は「年20％のローン返済」で計算します。また、年収500万円以上になれば「年収×25％」で、返済する金額を割り出してください。

計算をすると、年収500万円なら「年125万円」となり、年収600万円なら「年150万円」の返済額が割り出せます。

年間の返済総額が120万円なら「月々の返済は10万円」です。また、年150万円の返済総額なら「月々12万5千円」の返済額になります。

計算が面倒な場合は、便利な「フラット35シミュレーションツール」を使ってみましょう。金利は「2016年1月時点のデータ」ですが、月々・年間の支払い計画が自動で計算できます。

まずは、以のページをクリックして開いてみてください。

フラット35「シミュレーションページ」

上のページ内に「毎月の返済額から借入可能額を計算」するページがあります。リンク先にアクセスしたら、月々の返済予定額、金利、返済期間、返済方法を選択しましょう。

今回は「年率1.50％」で（比較をするため）借入期間は25年で想定し、借入可能額を計算しました。

ちなみに「都内の一等地」で、土地と建物を購入すると「平均5,000万円以上」の価格が付きます。もちろん、都心となれば1億円以上の建物や土地も珍しくありません。

仮に、住まいの取得費用が「5,000万円以上」とすれば、年収1,000万円以上の所得が必要です。「都心に家を持とう！」と思えば年収が多く、返済能力が高くなければ成り立ちません…。

税込み年収が400万円なら「月々7万円」返せればOK！

「ローン比較表」の通り、年収400万円の方は「月々7万円」でマイホームが持てます。

また、月7万円の返済が継続できるなら、最高2,500万円の住まいが持てます。もちろん、頭金が1,000万円あれば「計3,500万円」のマイホームが購入できます。

年収800万円（税込み）の場合「月々16万円」返しておけば安心

年収800万円になれば、月々の返済額は「16万円」を超えます。また、毎月16万円を返せば、借入可能額も「最高4,150万円」と大きくなります。

このほか、自己資金が1,000万円や1,500万円を超えると、住まいの大きさはグレードアップし、買える物件の数、質ともに広がっていきます。

年収と家族の人数、子どもの進学時期に合わせて返済計画を立てる！

年収が多ければ「高い家が買える」という考えは、間違いです。たとえ所得が多くても、家族の人数が多ければその分、生活費にお金がかかってきます。

お子さんが多く、高校や大学の進学を控えているのなら、学費や進学費用にたくさんのお金を残しましょう。「今は小さなお子さん」でも、数年先には必ず、進学時期を迎えます。

このタイミングで、ローンの返済と学費の支払いが重なると、家計は火の車と化します。支払いで家計が破綻しないよう、あらゆる側面から「支払い計画」を立てるようにしてください。

お子さんが小さなうちに「繰り上げ返済」を頑張っておけば、進学時期に慌てる必要がありません。また、前倒しで完済すれば、安定した老後が迎えられます。

単純な計算だけではダメ！　ローン以外の費用も計算に加えよう

「ローンを組んでおしまい」では、ありません。ローンのほかにも、月々保険料が必要です。銀行で融資を受ければ「保険料込み」のことが多いのですが、フラット35の場合は別途（保険）費用がかかります。

また、マンションにお住まいの方は、管理費のほか、修繕費などの積み立てが必要です。このほか、固定資産税、家のリフォームなど、節目・節目でお金がかかってくるのです。

まずは、支払いが滞らないよう、返済計画に余裕を持つようにしてください。最近では「頭金なしローン」を組む方も増えていますが、余裕のないローン計画は、生活が苦しくなるのでおすすめしません。

もちろん、頭金なしでも取得が多ければ、返済に余裕を持つことは可能です。しかし、頭金も少なく、収入も少なければ（せっかく）マイホームを持っても苦しくなるばかりです…。

まずは、総額「どのくらいのお金が掛かるのか」欲しい住まいの見積もりを出してみましょう。そして、いくらの住まいなら「諸経費込み」で余裕が持てるのか、負担のない金額をシミュレーションしてみてください。

一説では「年収の5倍」が妥当と良いますが、金利や貸し付け条件は頻繁に変わります。正確な金額を知るには「ローンの融資担当者」と相談しながら決めてください。

もし、月々の返済で余裕がない場合は、建物のプランを変更するか、土地代の安い場所を探してみましょう。