住宅ローンの「金利」って何?利息との違いについて

貯金箱

住宅ローンの金利って何?

住宅ローンや金融機関で使われる「金利」と「利息」には、どのような違いがあるのでしょうか。また「年率」と呼ばれるワードもありますが、どのような意味を持つのでしょう…? 

ここで、「利息や金利」などの重要ワードについて、分かりやすく説明しましょう。

利息、金利、年率の違いについて

利息

利息とは、お金を借りた際「支払う手数料」のことを指します。分かりやすく言えば、CDやDVDを借りると『レンタル料』を支払うのと同じです。ローンでお金を借りる時には、貸してくれた金融機関に「レンタル料=利息」を支払う必要があります。

金利

金利は年率で表示されます。年率は一年間の利息を示しており、月々の金利を調べるには、年率÷12カ月で計算します。月々の金利は「月利」と呼びます。また、1日あたりの利息は「日利」と言います。

年率

年率は「年利」と呼ばれることもあります。ローンの年利を調べると「年利1.5%」や「実質年率3.0%」といった表示を見ます。

これは、1年に適用される利息のことを言います。例えば、少額のフリーキャッシングを利用すると「年利18.0%」という表示を見かけます。10万円を借りた場合、10万円に0.18を掛けると「18,000円」になります。18,000円を12カ月で割ると、月「1,500円」の利息を支払うことになるのです。

デスクワーク

もちろん、住宅ローンの利息計算は、このように単純ではありません。なぜなら住宅ローンの利息は、月々の利用残高に利息をかけて計算するため、支払い回数が増えるほど利息が減り、元本が増える仕組みだからです。

元本

元本は、借りたお金そのものを指します。例えば、マイホームの購入で多額の融資を受けた場合、月々(分割回数に応じた)元本を少しずつ返済します。支払った元本の合計は「=借入の総額」になります。

住宅ローンでは、元本に利息をプラスして「月々の返済額」が発生します。

住宅ローンで使われる「利息」と返済方式について

住宅ローンの利息には、どのような方式が適用されているかご存じですか? 住宅ローンの利息のほとんどは「元利金等返済」と呼ばれる方式が適用されます。

住宅ローンで良く聞く「元利金等返済」って何?

元利金等返済は「元本と利息」が毎月一定になるよう設定し、返済していく方式です。返済が進めば「利息が減っていく」のが、元利金等返済の特徴です。

例えば2,000万円、年利3%(固定金利)の「35年ローン」で融資を受け、毎月8万円ずつ返済することにしましょう。まず、第一回目の返済額ですが、1カ月分の利息は3%÷12=0.25%です。

このため、2,000万円の0.25%=50,000円が「一回目返済の利息」になります。

一回目の返済

80,000円(返済額) − 50,000円(利息)= 元本は「30,000円」

次に二回目の返済ですが、2,000万円から3万円を引いた「1,997万円」が2カ月目の借入残高になります。1,997万円に0.25%をかけると、二回目の利息は49,925円です。いかがですか? 二回目の利息は1回目より「75円少なく」なったのが分かりますか? 月々の返済額は8万円だったので、以下のような計算になります。

二回目の返済

80,000円(返済額) − 49,925円(利息)=元本は「30,075円」です。

これを35年続けていると、少しずつ利息が少なくなり、元本は大きくなっていく仕組みです。「利息」はご存じの方も多いと思いますが「元本」とは、実際に借りた金額のことを指します。元本の金額が大きくなれば、その分「返済した割合」が多くなるのです。

ただ35年もの間、少しずつ返していくのは大変です。ここで「繰り上げ返済」をするとどうなるのでしょうか…? 

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極端な話ですが、二回目の返済で「300万円分返済する」とします。すると、300万円分一気に「元本が減る」ので、三回目の利息は大幅に減少します。住宅ローンは「早めに返した方がお得」と言われるのは、このためです。繰り上げ返済や一括返済をすれば、ムダな利息を支払わずに済みます。

住宅ローンは早く返すと「節約」できる!?

3%という低い金利だったとしても、借入の金額が2,000〜3,000万円になると、支払う利息も大きくなります。例えば、35年でローンを組んで「3%固定金利」だった場合、利息だけで1,200万円も支払う計算になります。

最新の金利とローンの動向

(2015年11月の時点で)35年ローンの金利は、やや低い1.2%〜1.5%で推移しています。このため、2,000万円の融資を「35年 固定ローン」で組んだ場合、利息負担はより少ない「500〜600万円」になると予測されます。

このようにシミュレーションすると、利息が低い時期にローンを組み、返済期間を短くすることが「いかに大切か」よく分かるはずです。

計算が分かりにくい場合は、クレジットカードの「リボ払い」をイメージしてみてください。リボ払いをすると、なかなか返済できないのをみなさんもご存じのことでしょう…。同じように、返済期間を長くすればするほど、元本が減らないのでムダな利息を支払うことになります。

住宅ローンを利用する場合は、節約のためにも「早めに完済」するように計画を立てましょう!

ワンポイントメモ 『 ムダを無くすには、繰り上げ・金利のタイミングが大切!』

ムダな支払いをカットするには、金利の低い時期にローンを組み、できるだけ早く完済してしまうことです。これだけで、数百万円の節約ができます。また、最初の段階で頭金を増やしておけば、返済の負担も少なく済むので安心です。

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