住宅ローンで「頭金が足りない」時には? 賢いローンの借り方

貯金箱

住宅ローンで頭金が足りない時には、どのような問題解決法があるのでしょう?
 
ここでは「頭金無しのローン」や頭金を節約するコツについて説明します。初期費用が足りないという方「頭金が貯められない!」という方は、参考にしてみてください。

貯金ゼロでもOK! 頭金なしで「ローンを組む方法」がある

以前までは「頭金を貯めてからマイホームを買う」のが、一般的でした。しかし、最近では、頭金なしでローンを組む方が増えてきています。

家

実際に、ハウスメーカーや施工会社でも「自己資金なしローン」について、積極的に説明を行っています。また、賃貸マンションに住んでいる場合、買う時期を早める方が「返済負担が減る」可能性も高いです。

頭金をコツコツ貯めるのが、必ずしも「最良の方法」とは言えません。時期や場合によっては、時期を前倒しする方が「お得」なこともあ多いです。

家賃を支払い続けるのは「もったいない」こと!

頭金を3年かけて300万円貯めるのと、3年間で総額350万円の家賃を払うのでは、どちらがお得なのでしょう…? もし、月々10万円の家賃を支払い続ければ、年間で120万円、3年で「360万円」の家賃を支払うことになります。

しかし、頭金無しで「即マイホームを購入」すれば、より早く(住宅ローン)返済を始めることができます。

当たり前のことですが、賃貸物件では資産が残りません。一方、住宅ローンを組む場合「返済の義務」が生じますが、土地や建物など、大きな資産が残せます。

空き地

もし「月々8万円以上の家賃」を支払っているのなら「頭金なしのローン」を組む方が賢明です。節約を頑張れば「繰り上げ返済」など、借入期間が短縮できます。また、不動産が残るのは大きなメリットと言えます。現在、賃貸住宅にお住まいの方は、生涯を通じて「どちらがお得なのか」考えてみてください。

頭金があれば、返済総額が減る…ただし、生活に無理が出るのはNG!

頭金や自己資金が多ければ、返済総額は減らせます。例えば「3,000万円のローン」を頭金300万円で買った場合と、頭金なしで買った場合では、返済総額は約300万円程違ってきます(ローンによって異なるが、頭金なしの方が返済総額が多くなる)。

例えば、頭金無しの返済総額が「約4,500万円」とすれば、頭金ありのローンは300万円少ない「約4,200万円」で済みます。

家族

しかし、生活を切り詰めてまで、頭金を貯めるのは考えものです。特に子育て中の方が、食費や生活費を切り詰めるのは大変です…。生活レベルを落とすのならば、多少余裕を持って「ローン」を組む方が良いでしょう。

また、初期費用が少なければ、手元にお金を残しておけます。支払いが出来るタイミングで繰り上げ返済をしたり、一括返済を計画してみてください。これなら、生活水準を保ったまま、余裕のある返済が続けられます。

年収400万円の場合、頭金なしで買える金額は「約2,300万円」

小銭

年収400万円の方なら「約20%」を年間の返済額に設定しましょう。400万円に20%を掛ければ「年80万円の返済」が理想と言えます。また、月に換算すれば「約7万円」が、返済金額の目安です。

シミュレーションツールによれば、月々7万円〜8万円を返済し、35年の返済計画を立てることで「約2,300万円」が借りられる計算です(※ 可能額は、フラット35のサイトを参照)。

フラット35「ローンシミュレーション」

年収が500万円を超えたら「年収の25%」を目安に借入可能額を計算してみましょう。先程の「フラット35 ローンシミュレーション」を使えば、借入可能額は「約3,400万円」と大幅にアップします。

また、頭金が無しでもローンが組めます。この場合も「年収」に応じて、借入の負担額は変動します。返済シミュレーションを使う場合は「頭金・年数・借入年数」の三本柱で考えるようにしましょう。

フラット35|頭金なしで借りられるが、年率は「やや高く」なる

貯金箱

2014年度から「頭金なし」で、フラット35が使えるようになりました。ただし、自己資金があると無いでは、金利が大きく違ってきます。

例えば、借入金額が9割以内の場合「年1.620%」の利息が適用されたとします。これが、借入9割を超えると「年1.750%」といった高い利息が適用されます(経2016年1月のデータ)。

100%融資が受けられるのはうれしいのですが、年利が0.13%もアップすれば、返済負担が大きくなります。ムダな支払いを無くしたい方は、できるだけ早い段階で、頭金や自己資金を貯めるようにしましょう。

マイホームの購入は「親の援助をあて」にしても良い!

頭金を貯めるのが難しい場合、上手に「家族間で協力」をしましょう。特に二世帯での同居、バリアフリー化などをお考えの方は、両親に「資金援助の相談」をしてみましょう。 

このほか、同居する兄弟や姉妹がいるなら「共同での支払い計画」を立てても良いでしょう。一人での返済が大変でも、家族の援助が受けられれば、返済がラクになります。

税金や贈与の問題も踏まえて、賢い「ローンの利用方法」を検討してください。

ワンポイントメモ 「贈与税について」

家族から支援を受ける場合、贈与税の問題は以下のページで解決できます。住まいの購入が目的なら、一定額の贈与は「非課税」です。家族で購入する場合は、税金の問題をきちんとクリアしておきましょう。

参考:国税庁「住宅取得等資金の贈与を受けたとき」

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