【マイナス金利でどうなる？】住まいのプロに習う・返済計画の正しい立て方！

ここでは、住宅ローンのプロに聞く「正しい返済計画の立て方」について説明します。2016年に入ってから、利息の引き下げなど、社会的にも「大きな出来事」が続いています。

世の中の流れに乗り遅れないよう「新しい返済計画の立て方」について、正しい知識を身に付けましょう。住宅ローンを利用中の方はもちろん、返済中の方も参考にしてみてください。

マイナス金利導入後・返済方法を変える必要が…！？

住宅ローンの返済が終わらない、まだ「〇〇年も支払いが残っている」という声を多く聞きます。以前組んだ住宅ローン（数年前の金利設定）のまま、返済を続けるのはもったいないです…。

金利の引き下げが続くいま、積極的に「返済方法の見直し」をしてみましょう。

金利が低いローンがあれば、今乗り換える方が「返済総額が減る」可能性が高いです。利用中のローンからの乗り換えには「手数料が発生」しますが、諸経費がいくらかかり、乗り換えた後「いくら安くなるのか」シミュレーションをしてみましょう。

住まいのプロは、2016年以降「従来の返済計画をリセットして、借り換えなどを検討すべき」と、アドバイスしています。

「借換のシミュレーション」に役立つツールは、以下のページで利用できます。複数のローンが比較できるので、金利が変動した時期に合わせて使用し、返済の見直しにトライしてみましょう。

借り換えシミュレーション（住宅金融支援機構）

利息だけに目が行きがちだけど…一番、大切なのは「返済期間」の設定！

住まいのプロは、繰り上げ返済の重要性を以下のように説いています。

『繰り上げ返済は、ライフプランと相談しながら、こまめにシミュレーションし、総返済額を減らすことを最優先したい』

最も理想的なのは、退職までに完済するプランを立てることです。

2016年以降は、低金利が続くことから「長期固定金利ローン」に切り替えされる方は多いです。低金利に乗り換えた後は、意識して「繰り上げ返済」に取り組んでみましょう。

効果的な「繰り上げ返済の方法」は二種類あります。1つ目は「期間短縮型」と呼ばれる方法で、名前の通り返済期間を短くする方法です。毎月の返済額は同じですが、返済期間を短くするため、返済総額は大幅に減らせます。

2つ目は「返済額軽減型」と呼ばれる繰り上げの仕方で、返済期間はそのまま（短くならない）にする代わりに、毎月の返済額を引き下げながら、返済する方法です。返済期間短縮型に比べると、返済総額（が軽減できる）幅は少ないです。

以下の表で、期間短縮型と返済額軽減型を比較してみてください。ここでは、借入額2,000万円、利息2.0％でシミュレーションをしています。

期間短縮型と返済額軽減型、利息の軽減効果を比較（借入額2,000万円／利息2%で試算）

①期間短縮型

【繰り上げ返済の額】3年毎に100万円ずつ繰り上げ
【短縮期間】2年
【月々の返済額】101,176円
【返済総額】23,366,318円
【軽減できた利息】915,982円

②返済額軽減型

【繰り上げ返済の額】3年毎に100万円ずつ繰り上げ
【短縮期間】─
【月々の返済額】101,176円
【返済総額】（4年目以降は95,390円）23,471,863円
【軽減できた利息】810,437円

上記のように、全く同じ条件で融資を受けても、繰り上げ返済の仕方を変えるだけで、全体に支払う金額は「約10万円以上」変わってきます。今回は、2,000万円の融資（利息2％）でシミュレーションをしましたが、2,000万円以上融資を受ける方、利息の低いローンに借換をされる方は、さらに「多くの利息が軽減」できます。

2016年以降は、プランの乗り換えとともに、返済期間の設定を変更してみてください。期間短縮型で繰り上げをすれば、より多くのお金が手元に残せます。

変動型で契約してる方は、繰り上げではなく「手元にお金を残す」こと！

前項の「繰り上げ返済」は、全期間固定金利型で契約された方を前提にお話をしました。

もし、変動金利型で契約をされた方は、繰り上げ返済をするより、貯蓄に意識を集中させましょう。ここ数年、住宅ローンの世界では「記録的な低金利」が続いていました。

しかし、低金利がいつまでも続く保証はありません…。世の中の流れが変われば、変動金利にも大きな影響が現れます。状況が変われば、再び（数年後）には、金利の上昇が見られるでしょう。

これからは、変動金利の上昇リスクを視野に入れ（何が起きても）返済に困らないよう「手元にお金を置いて」おかれることをおすすめします。

固定金利では、記録的な「利息引き下げ」を行っています。2016年の春以降も、この傾向はしばらく続くでしょう。利息が低い間に、変動 ⇒ 固定に切り替えるのは「最も良い」方法と言えます。

変動金利型で（住宅ローン）契約をされた方は、2016年を「大きなチャンスの年」としてとらえてください。

まとめ：返済計画を再設定し「低金利のチャンス」を見逃さないこと！

今回は、住まいのプロが話す、マイナス金利導入後の「正しい返済計画」と、シミュレーションの仕方について説明しました。

みなさんも、マイナス金利や住宅ローンの金利引き下げに合わせて、上手に返済シミュレーションを設定し直してください。