《上手な賃貸住宅管理》住宅ローン返済後はリフォームで資産を価値を高めよう

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せっかくマイホームを購入したのに、転勤等で住めなくなることがあります。この場合は「賃貸に出す」ことを考えてみましょう。

住宅ローンの利用中は、人に貸すのはNG!

住宅ローンは基本的に「本人が住む」ことを前提に融資を行っています。このため、無断で(第三者との)賃貸契約を結ぶのはNGです。勝手に契約をすると、ローンの解除や一括返済を求められるので注意してください。

部屋を賃貸に出す場合は、金融機関に相談する必要があります。金融機関では「賃貸住宅ローン」を扱っており、新たな契約を結ぶことになります。ただ、ローンを支払った後ならフォームを生かした賃貸管理が自由に行えます。

ここからは、賃貸契約と管理の方法について、詳しく説明しましょう。

本項で取り扱うテーマは2つ!

  1. 住宅ローン利用中に「賃貸住宅管理」をはじめる方法
  2. ローン返済後、リフォームで「賃貸住宅管理」を行う

①と②の方法を順番に見くことにします。

住宅ローン利用中に「賃貸住宅管理」を始める方法

住宅ローンの返済中にもかかわらず、購入した家に住めなくなることがあります。
仕事で転勤になったり、家族の都合(介護や進学など)で引っ越しをするのは、決して珍しいことではありません。

引っ越し新しい場所に引っ越す場合は、持っている物件を貸し出すか売却をする必要があります。

ただ、売却をしてもローンが残ってしまうと、月々の返済が厳しくなります…。このため、別の不動産担保ローンへの借り換えをし「賃貸契約で部屋を貸す」場合が多いようです。

また、短期間の引っ越しであれば「留守宅管理申請」で承諾される可能性があります。銀行の場合でも(転勤などの)理由を説明すれば、賃貸に出すことを認めてくれるケースが多いです。

ただ、金融公庫の場合は「賃貸に出す条件が厳しい」ので注意してください。

金融公庫は金利が低いが、賃貸に出すのは厳しい!

金融公庫は金利が低いのがメリットですが、返済が完結するまで住むことを前提に融資を行っています。このため、一時的な引っ越し(留守宅管理申請)には住民票の変更が受理されますが、完全な引っ越しでは融資を無効としています。

家ただし、一時的な(転勤や転職、出産や教育の問題、介護や生活の変化が理由)の引っ越しに関しては、留守宅の管理を専任することで、ローンの返済が継続できます。

また、家族が(返済中の)住まいに残る場合は「変更届」だけで手続きが完結します。やむを得ない理由で引っ越しをする場合は、以下の書類を提出し、留守中の手続きを行ってください。

転勤の場合・必要な書類について
1. 転勤先が発行する書類
2. 新勤務先の採用や在籍を証明できる書類
3. 融資住宅留守管理承認申請書
⇒ 住宅支援機構でもらえる

引っ越しが決まったら、早めに手続きを開始しましょう。また、賃貸に出す前に必ず、金融機関や融資の担当者に相談を行ってください。

危険! 無断で賃貸に出すと、一括返済を求められる

無断で賃貸に出してしまうと(融資における)契約違反となります。勝手に賃貸に出していることがばれると、一括でローンの残債を返済するよう求められます。契約を違反しないよう、必ず金融機関に相談してから手続きを始めましょう。

住宅ローンから賃貸ローンへの切り替え方法

銀行の場合は、同じ金融機関の「賃貸住宅ローン」へ借換をします。金融公庫の場合は、前項を参考に手続きを行ってください。

ローン返済後、リフォームして「賃貸住宅管理」

デスクローン返済(完済)後は、自由に賃貸住宅管理が行えます。家を売るよりも、毎月安定した収入が得られるのは、賃貸住宅管理最大のメリットです。また古い物件でも、リフォームなどで資産価値を高め、高値で貸し出すことが可能です。

リフォームで住まいの資産価値を高めよう!

こまめに修繕や修理をすることで、資産価値を損なわない賃貸管理が行えます。クロスの張り替えやクリーニングを行い、人気物件へと育てていきましょう。

「賃貸住宅管理」で家賃収入を得る!

所有する部屋の賃貸管理は、個人で(メンテナンスや入居募集等を)する必要がありません。不動産会社や管理会社に依頼すれば、入居者の募集や選定、契約手続き、入居中の問題解決、退去後のクリーニングまで、すべての手続きを代行してくれます。

住まない家、使わない物件があれば、売却よりもメリットのある「賃貸管理」を計画してみてください。

ワンポイントメモ 『人の流れがある場所は、大きな金脈になる』

学生街や都市部に賃貸物件を持っていれば、空室を抱えることなく、人気物件に育っていきます。こうした部屋を一室〜二室と増やしていけば、本業以外の「大きな副収入」になってくれます。

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