不動産引き渡しと物件チェック「物件確認と契約」で、注意したいポイント2つ!

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住宅ローンの審査も可決されたら、いよいよ建物の引き渡しと残金の支払い、その他所有権の登記など、重要な手続きで「締め」となります。本記事では、マイホーム購入の最大の山場「決済引き渡し」について説明しましょう。

購入した物件の「決済引き渡し」について

パンフレット

マイホームを購入する資金である住宅ローンの融資の実行が行われると、自分の銀行口座に大金が振り込まれます。
それをそのまま不動産会社など売り主側の口座に振り込みます。
自分は大金を手にすることなく、右から左へとお金が動いていきます。
これを「決済」といいます。
決済が確認されると住宅の鍵や説明書などを受け取る「引き渡し」が行われます。
これ以降はいよいよマイホームに住むことができます。

決済引き渡し日には購入した物件の所有権移転登記を行います。
これによって登記上でも土地と建物が自分のものになります。
(ただし抵当権を設定するので、万が一住宅ローンが返済できない場合は家を担保に取られる可能性があります。)

住宅ローンで知っておきたい用語㊽: 所有権移転登記とは?

注文住宅で土地を購入する場合や中古住宅を購入する場合など、もともと誰かの持ち物であった土地や建物を購入する場合は「所有権移転登記」をする必要があります。

元の持ち主(=売り主)から購入者に所有権を移します。
所有権移転登記を行うタイミングは、残金を支払って住まいの鍵を受け取る(=引き渡し)と同じ日に行います。
所有権移転登記の手続きは司法書士が必要書類を持って法務局に出向いてやってくれます。

所有権移転登記をすることで第三者が勝手に土地や家を処分されることを防ぐことができます。

なお、所有権移転登記は不動産の売買だけでなく相続や贈与で土地や家を受け取った場合にも行います。

【所有権移転登記の手続きに必要なもの】
・不動産売買契約書の写し
・登記済証
・印鑑証明書
・司法書士への委任状

など

なお新築物件を購入する場合は所有権保存登記を行って、自分のものであることを登記する必要があります。
手続きは移転登記と同様に司法書士にお願いしてやってもらいます。

決済引き渡しのタイミングについて

引き渡しは物件費用の残金(頭金などを支払った残りの全額)を入金した日に行われます。

流れとしては

  1. 住宅ローンの本審査が通る
  2. 住宅ローンの契約をする
  3. 住宅ローンの融資が実行される

3.と同じ日に残金を支払います。(決済する)
それと同じ日に引き渡しが行われます。不動産業者から鍵をもらって、入居が可能です。
なお、引き渡し時には工事のミスや破損、傷、汚れなどがないかよく確認しましょう。

ワンポイントメモ

不動産の購入時には収入印紙を貼る書類があります。

収入印紙の貼付は「印紙税」を納めるためで、「文書を作成することで何らかの取引が行われる場合に課税する」ことが目的です。 収入印紙を貼ることで取引の事実を明確化するという役割もあります。

「流通課税」や「文書課税」とも呼ばれますが、収入印紙を貼ることで納税したものとみなされます。

印紙税を納める(収入印紙を貼る)のは、

●売買契約などに関する文書
・不動産売買契約書
・不動産売渡証書
・土地の賃貸借契約
・土地の賃料変更契約
・金銭消費貸借契約書
・金銭借用証書

など

●請負契約に関する文書
・工事請負契約書
・広告契約書

など

●手形
・約束手形
・為替手形

●社債や投資信託などの証券
●会社の定款
●債務の保証に関する契約書

など20種類の文書が対象です。

なお、不動産購入の場面で印紙税を納めるのは、次のケースです。

・建設工事請負契約書
・金銭消費貸借契契約(住宅ローンの契約)

収入印紙は郵便局や「収入印紙売りさばき所」「一部のコンビニエンスストア」で購入できます。

残代金決済で、支払う費用とは?

残代金決済で支払う金額は

  • 購入物件の代金の残金(頭金を納めた残りの全額)
  • 諸費用

の合計になります。

諸費用には次のものがあります。

諸費用の内容 金額の目安
事務手数料 5万円~10万円
保証料 0円~60万円
団体信用生命保険料 年齢による異なる
火災保険料・地震保険料 物件により異なる
印紙税 借入金額により異なる
抵当権設定登録免許税 物件により異なる
司法書士の報酬 5万円~10万円

諸費用は金融機関によって異なります。
例えば最近は保証料が0円のところが増えていますが、事務手数料を高く設定している場合があります。
また、火災保険と別に地震保険に加入する場合はその分の保険料が必要です。
事前によく確認しておきましょう。

物件確認と契約で、注意したいポイント

引き渡し前には、物件の状況をよく確認しましょう。事前に内覧会を行っている不動産会社もあります。もしない場合は引き渡し前に家の中を見せてもらいましょう。

引き渡し前のチェック項目は以下の通りです。

傷や汚れの有無 内装のクロスや床、建具などに傷や汚れがないかチェックする
ライフラインの不具合 水道、ガス、電気がきちんと動くかどうかの確認
建具の建てつけが悪くないか 障子やふすまの動き具合やドアの開け閉めに不具合がないか確認する
設備の不具合 給湯器や食器洗い乾燥機、インターフォンなどの不具合がないか確認する
床がきしむかどうか 床や廊下を歩いてみてきしまないかチェックする

他にもコンセントの位置なども図面を見ながら依頼した通りについているか確認しましょう。

さらに鍵や書類のチェックも重要です。

  • 鍵(複数の鍵がある場合はすべてそろっているかどうか)
  • 設備の取り扱い説明書
  • 設備の保証書
  • メンテナンスや故障時の連絡先

これらがあるかどうかをよく確認しましょう。
また設備の使い方の説明も引き渡し時にしてもらいます。

まとめ|決済引き渡しは、費用の内訳をしっかりチェックしよう

決済引き渡しは住宅ローンの残金をすべて支払って、いよいよ家の鍵を受け取る瞬間です。

それまでに費用の内訳や残高をしっかりチェックして、引き渡しがスムーズに進むようにしておきましょう。

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