住宅ローンの事前審査|難易度と注意点

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住宅ローンの審査は二段階に分かれており、事前審査(仮審査)を受けたあと、問題がなければ「本審査」を受けることになります。事前審査を受けておけば、審査が受かるのか、事前シミュレーションできるので安心です。

本記事では、事前審査の役割や注意点、審査の難易度について解説します。

住宅ローンの事前審査とは?

ハードル

住宅ローンを利用する場合は、本審査の前に事前審査を受けます。
本審査ほど厳しくないとは言うものの、結果が出るまでに数日かかります。

ただ、金融機関によってスピードが異なり、早いところでは3日~1週間ほど。時間がかかるところでは3週間前後かかるところがあります。

事前審査から本審査が終わるまでは1ヶ月以上かかることがあるので、しっかりスケジュールを考えておく必要があります。

住宅ローンで知っておきたい用語㉟: 工事請負契約とは?

工事請負契約とはハウスメーカーや工務店に新築住宅を建ててもらう際に交わす契約のことです。

注文した通りに建物を完成することを約束し、その仕事に対して報酬を支払うという約束をするという意味があります。

【工事請負契約に必要な書類】
工事請負契約には、以下の書類が必要です。施工業者が準備してくれるので、これらがそろっているか、内容に間違いがないかを確認します。

・工事請負契約書
・工事請負契約約款
・設計図面
・仕様書
・工事代金内訳書

特に工事請負契約書では、工事内容や着工時期と完成時期、引き渡し時期、請負代金の金額や支払い方法などが正しく記載されているかどうかをチェックしましょう。

また、工事請負契約約款には工事中や完成後のトラブルに関しての約束事が記載されています。

工期の変更や請負代金が変更になった場合のことや、天災などで工期が変更になった場合の損害額の負担や計算方法、瑕疵担保(かしたんぽ)責任に関しての保証や紛争になった場合の解決方法などがきちんと記載されているかどうかをチェックします。

事前審査を受ける時期と、注意点

壁

事前審査は物件(建物や土地)の購入を決めた後で、だいたいの金額を把握してから申し込みます。
不動産会社や工務店などは事前審査が通らない相手に売買契約を結ぶことはできないからです。

事前審査は本当に融資が受けられるかどうか、シミュレーションするということです。
事前審査が通ってから売買契約や工事請負契約を結びます。

メモ:売買契約にふさわしい時期とは?

融資の実行を受けて物件代金の支払いを行いますが、支払いは引き渡しと同じ日に行うのが一般的です。

逆算すると

引き渡し←融資の実行←住宅ローンの契約←本審査が通る(約1ヶ月)←住宅ローンを申し込む←売買契約←事前審査(約1週間~3週間)

のそれぞれの日数を考えて進めていきましょう。

売買契約は住宅ローンの申し込みと同時にするのが理想的です。

事前審査の難易度について

その人の状況によっては事前審査に落ちるケースがあります。
事前審査でチェックされる項目を理解しておきましょう。住宅ローンの審査のポイントは「きちんと返済できるかどうか」という点です。

そのために重要なのは完済時の年齢や収入などです。具体的には

  1. 借入時と完済時の年齢
  2. 返済負担率
  3. 勤続年数
  4. 年収
  5. 担保評価
  6. 健康状態
  7. 融資率

があります。

借入時と完済時の年齢 完済時の年齢を75歳~80歳にしている金融機関が多いようですが、現実的には定年退職時までに完済できるようにするのが安心です。
それを逆算して返済年数を決めましょう。
なお融資可能期間は最高35年に設定しているところが一般的です。
返済負担率 年収に対して1年間の(住宅ローンの返済額+それ以外のローンなどの返済額の合計)の割合のことをいいます。
住宅ローンの審査では返済負担率が35%~40%以内かどうかを見ています。
勤続年数 勤続年数が短い=仕事が長続きしない人と判断される可能性があります。ただ、近年は勤続年数はあまり重視しない傾向があります。
勤続年数は健康保険証のコピーで確認されます。
年収 年収は一概に「○○万円以上」といった基準が設けられているわけではありませんが、融資額に対して極端に少ない場合や、年収の割にローンやクレジットの利用が多い場合は審査が通りにくくなります。
そのために返済負担率をチェックしています。
担保評価 担保とする物件の価値を判断します。新築物件の場合はあまり問題はありませんが、中古物件で評価額が低い場合は融資額が少なくなる場合があります。
健康状態 住宅ローンを申し込むと同時に「団体信用生命保険」(団信)に加入します。そのため、健康状態に不安がある場合は団信に加入できない=融資が受けられないということになります。
フラット35は団信の加入が任意なので、検討されるといいでしょう。
融資率 購入物件の何割を住宅ローンで申し込んでいるかという割合のことを「融資質」といいます。
3000万円の物件を購入して、3000万円の融資を受ける場合は「融資率100%」となります。

事前審査で落ちた場合は、他のローンを探すか、返済負担率を上げてみよう

事前審査で落ちた場合、金融機関に問い合わせても理由は教えてもらえません。
自分で思い当たる理由があるならば、それを解決しておきましょう。

(例)

  • 自動車ローンの返済がまだ残っている…完済する
  • 住宅ローンの返済期間が長い…完済時の年齢を65歳になるように変更する

などの対策が可能です。

ただ、勤続年数や健康状態はごまかすことができません。もし隠して申し込んでも、後でわかってしまいます。また、他のローンがあることを隠したい気持ちはわかりますが、これも個人信用情報機関で確認されるのでバレてしまいます。

オフィス

不利な内容を隠すのは逆効果なので避けておきましょう。

事前審査に落ちた場合は違う金融機関で再度申し込んでみましょう。
審査基準は金融機関によって異なるので、同じ条件でも通る可能性があります。
また、ローンやクレジットカードの利用がある場合は完済して「返済負担率」を下げることも有効な方法です。

まとめ|事前審査が通るよう、各ローンの難易度を調べておこう

住宅ローンの事前審査を受けるまでに、他のローンやクレジットカードの返済を済ませておく、返済の遅れがあるものは早く返済するといった対策をしておきましょう。

それと同時にネットの口コミサイトなどで「審査が通りやすい金融機関」を探しておくのもいい方法です。
少しでも通りやすい金融機関で申し込んでみましょう。

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