【専門家に聞きました】住宅ローンでトラブルを避けるには?

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土地・建物など不動産に関するトラブルは、頻繁に起こっています。(不動産は)法律の問題を知らなければ、大きな問題に発展する可能性があります。

本記事では、専門家に聞いて分かった「住宅ローントラブル」を回避する方法や、代表的なトラブルの例、問題解決に効果の高い方法について説明します。

住宅ローンで起こりやすいトラブルの例

住宅ローン選びはその後の家計に大きな影響を与えるだけに、さまざまな角度から検討して選ぶことが大切です。

住宅ローン選びで後で後悔する点としては、次のようなものがあります。

  • 変動金利がお得だと思って借りたら、途中から金利が上がって返済額が多くなった
  • A銀行は金利は低かったが、手数料など諸費用が高かった
  • ネット銀行の金利が低いと飛びついたが、給与振込に利用している地元の地方銀行では金利の優遇措置があることを後で知って後悔した
  • 金利だけでなくポイント還元や振込手数料のサービスなど普段よく使うサービスや特典も調べればよかった

など、最近は金利以外の点でもさまざまなサービスを提供しています。事前にいくつもの銀行で特典やサービスを調べてみましょう。

住宅ローンで知っておきたい用語No.59: 担保評価額

住宅ローンを融資する金融機関では本人の返済能力や信頼度などを調査します。それで安心となった場合でも担保を取って万が一に備えています。
つまり、もし返済できなくなった場合は担保に設定した住宅を売却して返済に充てなければなりません。

この際に担保となる物件の評価額のことを「担保評価額」といいます。

担保評価額は実際の物件価格に各金融機関の計算式を掛けて算出するため、物件価格よりも低くなるのが一般的です。例えば3000万円で購入した物件で、担保評価額は物件価格の70%としている場合は2100万円の評価になります。

融資可能額はこの計算式で出た担保評価額または年間返済負担率で計算した額のどちらかを上限にしています。

担保評価額を融資可能額の上限にした場合、3000万円の物件で担保評価額が2100万円の場合、融資を受けられるのは2100万円までということになります。不足分は頭金として準備しなければなりません。

住宅に関するトラブルを回避する方法

住宅ローンを借りるときは、現在の家計の状態だけで判断してはいけません。
この先、家族がどんな状況になるのか、ライフプランをよく考えることが重要です。

ライフプランのチェックの例

ライフプランのチェックの例
借り入れ時 夫:30歳・妻:27歳・子ども1人(3歳)・返済期間30年
3年後 子どもが小学校入学・妻がパートで働き始める
9年後 子どもが中学校入学・妻が正社員で働き始める
12年後 子どもが高校入学
15年後 子どもが大学進学
20年後 子どもが結婚
30年後 定年退職・返済終了

このように家族の年齢と子どもの入学・進学・定年退職の時期などを考えて計画を立てましょう。

この例の場合、順調に進むと30年後の定年退職と同時に返済が終了します。
しかし、2人目や3人目の子どもが生まれて妻が働けなくなる可能性があります。
また、現在30歳前後の夫婦ということは、両親は50代~60代です。今後20年~30年間の間に親の介護や看病に直面することも考えられます。

絶望

子どもの教育費は小・中・高校・大学もすべて公立に進んだ場合で約750万円、
小・中学校は公立で高校・大学が私立の場合で約1000万円、小学校から大学まで私立で大学が理系の場合は約2000万円以上もかかるというデータが出ています。(文部科学省の調査より)

子どもの教育費、親の介護、自分たちの健康状態や勤め先の安定度などを考えて、無理のない返済計画を立てることが大切です。

メモ: ライフプランニングの上手な立て方について

ライフプランニングは自分で表を書いてみると、イメージがしやすくなります。
下の表のようにご自分の家族構成に合わせた表を作成してみましょう。

(横に長い紙に住宅ローンの返済が終わる年までの表を作成するとわかりやすくなります。)

                 
暦年 2017年 2018年 2019年 2020年 …… 2047年
家族の年齢
第一子
第二子
家族のイベント  
子どもの入学、 夫・妻の定年退職などわかっていることを記入する
夫婦の収入 夫の収入
妻の収入
支出(毎年の生活費と入学金など突発的な支出額)
ローンの返済  
自動車ローンや教育ローンなどがいつからいつまで、いくら返済するのかを記入する
住宅ローンの返済額
預貯金残高

子どもの年齢や親の年齢(介護や生活費を支援する可能性があるかどうかなど)を考えておきましょう。
特に子どもの進学は公立か私立か、文系か理系かで予算が大きく違ってきます。子どもの希望を踏まえて、ライフプランを立てることが大切です。

また、現実にはプラン通りにいかないことがあります。
夫や妻の病気、会社の倒産・リストラなど予想外の出来事があります。資金は常に余裕を持っておくことが大切です。

法的な問題に発展した場合の解決法

住宅ローンがどうしても返済できない場合は、まず法律の専門家に相談することが早道です。

  • 督促状が来た
  • 代位弁済の通知が来た
  • 家を競売にかけられそうだ

などの状態になると、少しでも早くに解決することが重要です。しかも、こういった問題は専門用語が多く、素人だけで進めることは困難です。

チェック

相談の窓口としては
A : 弁護士
B : 司法書士
C : 税理士

の事務所があります。

ただし、弁護士も司法書士も医師と同じで、それぞれ専門分野があります。相談をするなら住宅ローン返済や債務整理などに詳しい人にお願いしましょう。

プロに相談して、問題を解決する「気になる費用は?」

家

弁護士事務所や司法書士事務所の多くは「無料相談」を受け付けています。その後、解決に向けて動いてもらうと費用が発生する仕組みです。

まずは無料相談を受けたり、メールで概略を伝えたりしておおよその費用を聞いてみましょう。また、ホームページでケースごとの費用を掲載している事務所なら安心できます。

一般的な費用の例
個人再生 40万円~50万円
任意売却 20万円~60万円

なお、最近は着手金を取らない事務所が多くなっています。インターネットで弁護士事務所や司法書士事務所を探してみましょう。

まとめ|土地や建物の問題で揉めないよう、プロの力を借りよう!

返済が苦しくなったからといって金利が高い消費者金融などでお金を借りないように気をつけましょう。一番やってはいけないことは「自転車操業」です。
何らかの事情で返済が苦しくなった場合は、まず借りている金融機関に事情を話して返済期間を延ばすなどの相談をしてみましょう。

それでもトラブルになる場合は、一刻も早く専門家に相談することが重要です。
大切な家族や家を守るためにも、迷わずにプロの力を借りることをおすすめします。

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